Contratto di locazione ed inadempimento del conduttore
Premessa. Disciplina generale della locazione
L’art. 1572 del codice civile definisce la locazione come quel contratto col quale una delle parti si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. Si tratta di un negozio a prestazioni corrispettive in virtù del quale il conduttore acquista un diritto personale di godimento sulla res locata, a fronte del quale è tenuto, tra le altre obbligazioni, a versare un prezzo, ovvero il canone di locazione.
La disciplina codicistica non richiede una forma prestabilita ai fini della validità del contratto, fatta eccezione per le locazioni ultranovennali per le quali è richiesta la forma scritta, a norma dell’art. 1350, n. 8 c.c. Il rispetto di requisiti di forma è, tuttavia, richiesto dalle discipline speciali in materia, come quella contenuta nella legge n. 431 del 1998 sulla locazione di immobili a fini abitativi che prevede la forma scritta ad substantiam.
Quanto alla durata, l’art. 1573 c.c. dispone che “salvo diverse norme di legge, la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i trenta anni. Se stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo è ridotta al termine suddetto”.
L’art. 1575 c.c. indica le principali obbligazioni poste a carico del locatore. Tra di essa vi è quella di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, di mantenerla in stato da servire all’uso convenuto e di garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Il conduttore, dal canto suo, è tenuto a prendere in consegna la cosa e ad osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per quello che può altrimenti presumersi dalle circostanze. L’obbligazione principale del conduttore è il versamento del canone di locazione nei termini convenuti.
L’inadempimento del conduttore quale causa della risoluzione del contratto
Se le parti del contratto di locazione non adempiono alle obbligazioni assunte con il medesimo si avrà lo scioglimento del vincolo a seguito della domanda della parte non inadempiente. A tal proposito, può richiamarsi il disposto dell’art. 1453 del codice civile secondo cui, nei contratti a prestazioni corrispettive quando uno dei contraenti non adempie alle sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo in ogni caso il risarcimento del danno. Sempre secondo la disciplina sul contratto in generale, l’inadempimento, per essere considerato rilevante ai fini della risoluzione del contratto, deve avere una certa gravità. Invero, l’art. 1455 c.c. stabilisce che “il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra“.
La valutazione in ordine all’importanza dell’inadempimento
Ma quando un adempimento può considerarsi importante, e dunque rilevante ai fini della risoluzione del contratto? Secondo la giurisprudenza, nella valutazione della gravità dell’inadempimento si deve considerare l’importanza dello stesso “in rapporto al complesso delle pattuizioni e dell’operazione economica posta in essere, così da verificare in quale misura l’inadempimento abbia determinato un effettivo squilibrio nel sinallagma contrattuale, che giustifichi la risoluzione” (Cass. civ., sez. III, 28 luglio 2014, n. 17066). Occorre, dunque, procedere ad un esame complessivo ed in concreto delle pattuizioni delle parti e dell’operazione economica posta in essere, si da valutare l’interesse delle parti e quindi anche quello della parte non inadempiente a ricevere la prestazione.
Allo stesso modo, in materia di locazione, la giurisprudenza ha statuito che la gravità dell’inadempimento presuppone la valutazione di un criterio oggettivo, avuto riguardo all’interesse del creditore all’adempimento della prestazione attraverso la verifica che l’inadempimento abbia inciso in maniera apprezzabile nell’economia complessiva del rapporto, si da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale, nonché di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti che possano in relazione alla particolarità del caso, attenuarne l’intensità (Cass. civ., sez. III, 22 ottobre 2014, n. 22346).
